Kündigung bei Übertragung eines Miteigentumsanteils an einer Wohnung

Mit einem erst auf den zweiten Blick seltsamen Fall musste sich der Bundesgerichtshof befassen. In seiner Entscheidung vom 09.01.2019, VIII ZB 26/17, waren Eheleute zunächst Miteigentümer eines 2-Familien-Hauses. Dieses wurde von beiden vermietet. Die Miteigentumshälfte des Ehemannes wurde dann später auf die Ehefrau übertragen. Etwas später kündigte die Ehefrau unter Berufung auf den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gem. § 566 BGB. Die Mieter beriefen sich darauf, dass beide Vermieter seien und § 566 Abs. 1 BGB nicht anwendbar sei.

Der Bundesgerichtshof
gab den Mietern recht. § 566 Abs. 1 BGB sei für die Veräußerung eines
Miteigentümeranteils direkt noch analog anwendbar. Dies stützt der BGH
darauf, dass Erwerber und der veräußernde Eigentümer personenverschieden
sein müssen. Dabei darf der Erwerber bis zum Erwerb nicht Vermieter
gewesen sein. Gem. § 566 BGB sei dabei der Schutz des Mieters bei einem
Verlust des Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuen Erwerber im
Fall der Veräußerung der Mietsache. Folge ist, dass der nunmehrige
Alleineigentümer weiter an den Mietvertrag gebunden ist und damit ein
Verlust des Besitzes auf Seiten des Mieters in Folge des
Veräußerungsvorgangs nicht zu befürchten ist.

Fazit:

Bei
Veräußerung von Miteigentumsanteilen muss eine Kündigungserklärung von
beiden bisherigen Vermietern erklärt werden. Folge bei Nichtbeachtung
ist die Unwirksamkeit der Kündigung. Ein Räumungsprozess kann und wird
somit verloren werden. Auch wenn die Kündigungserklärung erneut
ausgesprochen wird, beginnt dann die Kündigungsfrist erneut zu laufen.
Hier werden dann mindestens noch zusätzlich drei weitere Monate
verloren.